logo privatboligen punch

Nyeste nummer
af bladet privatboligen
kan du hente her.

2019forside okt

Oktober 2019

 

Gem

Gem

Gem

Gem

Gem

Gem

Gem

Nyhedsbrev

Etablering af altaner – regnskabsmæssig behandling

Forfatter: Partner, statsautoriseret revisor og formand for BDO’s branchegruppe for andelsboligforeninger Jesper Buch.

Etablering af altaner er med god grund populært for tiden. Men hvordan skal etableringen behandles regnskabsmæssigt, og hvilke faldgrupper skal man undgå?

Etablering af en altan i en lejlighed giver lejligheden et løft, både i brugsværdien og i selve værdien.

Afhængig af, hvilken model man anvender til finansiering og ejerskab til altanerne, er der forskellige faldgrupper i den regnskabsmæssige behandling, man skal undgå. Det, andelsboligforeningen skal tage stilling til, er, om altanen skal være en del af den fælles ejendom eller en individuel forbedring i de enkelte lejligheder, og hvordan finansieringen skal sammensættes.

Vi kan på ingen måde anbefale, at man laver en mellemting, hvor nogle altaner er ejet af andelsboligforeningen og andre af andelshaverne. Dette skal for alt i verden undgås, da det giver en masse udfordringer i forhold til finansiering, vedligeholdelsespligt, og specielt i beregningen af andelenes værdi.

Altaner som individuelle forbedringer
Skal ikke alle lejligheder have altaner og deltage i projektet, kan projektet med fordel køres uden om andelsboligforeningen. Altanerne bliver dermed individuelle forbedringer i de lejligheder, hvor altanerne etableres.

Finansieringen kan enten foretages gennem foreningen som et fælleslån, eller de enkelte andelshavere kan selv stå for finansieringen. Ved denne model vil det være andelshaveren, der selv har vedligeholdelsespligten af altanen. Bliver det besluttet, at andelsboligforeningen skal stå for vedligeholdelsen, bør lejlighederne med altan betale en forhøjet boligafgift, som kan dække vedligeholdelsesudgiften.

Andelshaverne ”ejer” ved denne model altanen, og den handles på samme måde som øvrige forbedringer i lejligheden, når andelen handles. Det lyder forholdsvis simpelt, men der er flere ting, foreningen skal være opmærksom på i den forbindelse.

Foreningens ejendom er nu blevet tilført en forbedring, som alt andet lige vil betyde, at den er blevet mere værd. Denne værdistigning skal kun komme de andelshavere til gode, som har investeret i en altan. Hvordan får man det så indarbejdet i foreningens regnskab?

For at undgå fremtidige problemer bør den samlede udgift til etablering af altaner opgøres og skrives ind i foreningens årsregnskab, gerne i forbindelse med noten for ejendommen eller noten for beregningen af andelens værdi. Dette for at huske, at værdien skal fratrækkes i fremtidige vurderinger af ejendommen.

Ved beregning af andelens værdi efter anskaffelsessummen vil altanprojektet ikke få nogen indvirkning. Foreningen har ikke afholdt nogen omkostning, og der er derfor ingen ændring i anskaffelsessummen for ejendommen.

Ved anvendelse af valuarvurdering skal valuaren, inden han vurderer ejendommen, have at vide, at han ikke skal medtage altanerne i vurderingen, da de jo er individuelle forbedringer. Han skal altså vurdere ejendommen, som om der ikke var etableret altaner. Valuarvurderingen kan herefter anvendes direkte i beregningen af andelenes værdi.

Der, hvor problemerne kan opstå, er ved anvendelse af den offentlige vurdering. Når altanetableringen giver udslag i en højere offentlig vurdering, skal der foretages korrektion i beregningen af andelens værdi, da altanerne jo ikke må medføre en højere andelsværdi. Er det ikke muligt at få oplyst, hvilken værdi altanerne indgår med i vurderingen, er en mulighed at fratrække udgiften til etableringen i den offentlige vurdering. Derfor er det en god ide at have noteret udgiften til etableringen i regnskabet, som beskrevet ovenfor.

Altaner som foreningens ejendom
Bliver det besluttet på en generalforsamling, at andelsboligforeningen skal stå for etablering af altaner, og kommer beslutningen til at omfatte alle lejligheder, hvor der kan etableres lejligheder, vil altanerne være foreningens ejendom.

I de tilfælde kan andelsboligforeningen hjemtage et kreditforeningslån til finansiering af omkostningerne, og det er andelsboligforeningen, der står for vedligeholdelsen af altanerne. De andelshavere, der har fået en altan, bør betale en ekstra boligafgift svarende til ydelsen på det lån, der er hjemtaget til finansiering af altanprojektet.

Også her er foreningens ejendom blevet tilført en forbedring, men til forskel fra ovenstående, hvor altanerne var de enkelte andelshaveres ejendom, skal værdistigningen på ejendommen i dette tilfælde komme alle andelshavere til gode.

Udgiften til etablering af altanerne vil normalt være en 100 % forbedring, således at hele udgiften i foreningens årsregnskab kan tillægges ejendommens anskaffelsessum.

I forhold til beregningen af andelenes værdi vil det betyde, at anvender andelsboligforeningen anskaffelsessummen, vil udgiften til etablering skulle tillægges anskaffelsessummen for ejendommen i andelskroneberegningen.

Ved anvendelse af valuarvurdering er det vigtigt, at valuaren får besked om, at altanerne er foreningens ejendom og skal medtages som en forbedring af ejendommen i vurderingsrapporten. Vurderingen af ejendommen vil formentlig mindst stige med, hvad der svarer til udgiften til etableringen af altanerne. Valuarvurderingen vil derfor kunne anvendes direkte i beregningen af andelens værdi.

Anvendes den offentlige vurdering til beregning af andelens værdi, vil udgiften til etablering skulle tillægges til den offentlige vurdering som en efterfølgende forbedring. Når altanetableringen giver udslag i en højere offentlig vurdering, kan udgiften ikke længere tillægges til den offentlige vurdering.

Afslutning
BDO’s råd til foreningerne er, at de altid skal kontakte deres rådgivere, inden et altanprojekt sættes i gang. Få afklaret, om altanen skal være en individuel forbedring i lejligheden, der købes og sælges af andelshaverne, eller om det er andelsboligforeningen, der skal stå som ejer af altanen. Få lavet klare aftaler om ejerskab og finansiering og om, hvem der står for vedligeholdelsen af altanen. Det kan ikke anbefales, at der etableres altaner, hvor ejerskabet er blandet mellem andelshavere og foreningen.

Uklare aftaler medfører, at der kan opstå usikkerhed om, hvordan projektet skal indgå og behandles i årsregnskabet for foreningen og giver stor usikkerhed ved opgørelsen af andelens værdi.

Vælg Leverandører

antennemesteren

BannerDG180x520A

FF banner


 

Bjornstad right

Gem

Gem